Por Adalberto Luque
Para muitos, viver em condomínio é bem simples e seguro. Basta entrar e desfrutar da vigilância, da área de lazer e de tudo o que um empreendimento deste geralmente oferece. Mas a situação não é bem assim. É preciso seguir regras e ceder para poder manter a boa convivência no local que funciona como uma empresa, do qual o dono de um imóvel é apenas mais um entre vários “acionistas”.
O especialista em Direito Condominial, professor e vice-presidente da Associação Nacional da Advocacia Condominial, Márcio Spimpolo, fala o que pode e o que não pode na vida em condomínio. Ele lembra que os condôminos não têm apenas direitos, mas muitos deveres.
Tribuna Ribeirão – Muitos condomínios foram vítimas de furto de bicicletas. Nestes casos, cabe ao condomínio arcar com o valor das bicicletas furtadas?
Márcio Spimpolo – Somente se houver previsão dessa responsabilidade na convenção. Do contrário, não.
Um morador manobra no estacionamento do condomínio e bate em outro veículo. Se o caso não for filmado, do condomínio é responsável?
Márcio Spimpolo – A não ser que haja previsão expressa da responsabilidade na convenção do condomínio, o condomínio não terá responsabilidades.
Um condomínio pode liberar o fumo em áreas comuns, como salão de festas ou churrasqueira ou isso é legislação estadual/federal?
Márcio Spimpolo – Segundo a Lei Estadual nº 13.541/2009, não é possível fumar em ambientes de uso coletivo, públicos ou privados. Dessa forma, o condomínio não pode liberar o uso em assembleia ou mesmo na Convenção/Regimento Interno.
Se uma festa apenas com adolescentes tiver consumo de bebida alcoólica e o síndico não tomar providências, a PM pode ser chamada por outro morador?
Márcio Spimpolo – Sim, a PM pode ser acionada por qualquer morador. No entanto, seria mais indicado que o responsável (quem alugou o salão de festas) fosse chamado. Além disso, o síndico deve ser acionado e registrar fato no livro de ocorrências do condomínio (que pode ser físico ou virtual), com provas (fotos/vídeos).
Há alguns meses tivemos o caso de um morador que matou outro por conta de brigas no condomínio Jardim das Pedras. Antes esse acusado de homicídio vinha perturbando os moradores durante a madrugada. Após o crime, o autor do homicídio foi proibido de entrar novamente no Jardim das Pedras. É possível tirar uma pessoa do condomínio, mesmo sendo dono do apartamento, sem que seja preciso haver morte?
Márcio Spimpolo – Em casos extremos como este, o condomínio pode tentar uma medida de urgência (tutela antecipada) para proibir o morador de entrar no condomínio. Porém, nem sempre isso funciona. Em casos assim, a PM deve ser acionada em cada evento ‘menor’ e quem sabe, através de um processo na esfera criminal, prender o meliante.
A lei não prevê a expulsão do morador antissocial, porém, o condomínio deve aplicar todas as multas legais, e, oportunamente, tentar uma medida judicial de afastamento do antissocial do condomínio.
O que pode e o que não pode em relação a obras nos apartamentos?
Márcio Spimpolo – Todas as obras e reformas nas áreas privativas do condomínio devem respeitar o processo da NBR 16280. O síndico deve sempre solicitar o projeto da obra do morador antes dele começar a intervenção. Além disso, será preciso, dependendo do tipo de obra, uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) fornecida por um engenheiro. O síndico, poderá, ainda, embargar a obra que não obedecer aos critérios mínimos de documentação a ser apresentada, em especial se se tratar de obras estruturais. Nos casos de pintura e gesso, não há necessidade de ART, tendo em vista não serem estruturais.
Em caso de uma gestão desastrosa, de um desfalque causado pelo síndico ou ainda em processos trabalhistas, os moradores também correm riscos de perder seus imóveis?
Márcio Spimpolo – Essa possibilidade é bem remota, mas existe. Já tivemos casos de penhora das unidades privativas em razão de dívidas com fornecedores e prestadores de serviços. O condomínio sempre fará bem em ter um seguro de Responsabilidade Civil para o síndico e para o próprio condomínio.
Barulhos nos apartamentos e áreas comuns: como combater esses excessos?
Márcio Spimpolo – No caso dos apartamentos, primeiro, uma conversa civilizada com o vizinho. É importante saber que o barulho pode não estar vindo da unidade que ele pensa que está. Caso a conversa não resolva, ele terá que fazer provas do barulho, e, se estiver incomodando somente a ele, ele terá de buscar o judiciário. Se incomodar mais de uma unidade, o problema deve ser levado ao síndico. Quanto às áreas comuns, a responsabilidade é total do síndico e deve ser rechaçada por ele.
A inadimplência prejudica o condomínio. Há casos em que o síndico oferece desconto para condôminos saldarem dívidas em atraso. Isso é legal? O que pode ser cobrado de juros e multa?
Márcio Spimpolo – O síndico não tem autorização legal para dar descontos. O que ele poderá fazer, na maioria das vezes, é conceder algum tipo de parcelamento. Deve-se cobrar, ainda, 2% de multa e 1% de juros. Ainda, caso o débito seja cobrado por advogado, este poderá incluir os seus honorários, que geralmente são de 10% sobre o valor da dívida.
O síndico é obrigado a prestar contas anualmente? Se não prestar, há penalização?
Márcio Spimpolo – Sim, conforme o artigo 1348, VIII, do Código Civil, o síndico deve prestar contas anualmente numa assembleia ordinária com pauta específica. Na hipótese de recusa ou não prestação de contas nesse período, ele estará sujeito à destituição de que trata o artigo 1349, do mesmo código.
O síndico pode contrair dívidas relativas a obras de melhorias, por exemplo, sem que isso seja aprovado em assembleia?
Márcio Spimpolo – Como representante do condomínio, poder ele pode, mas jamais deveria fazê-lo sem assembleia com pauta específica para isso.
Moradores podem facultar acesso a áreas comuns a visitantes ou prestadores sem comunicar a portaria do condomínio?
Márcio Spimpolo – Para a segurança de todos, inclusive da família do próprio morador, é preciso que este seja consciente, informando sobre os dados dos seus convidados. O condomínio, deve, também, definir claramente as regras de controle de acesso através de uma assembleia.
Um condomínio pode proibir que os condôminos tenham animais de estimação, como cães ou gatos?
Márcio Spimpolo – Desde que se cumpra os 3 Ss (Saúde, Sossego e Segurança), todos os moradores podem ter animais de estimação em suas propriedades. O que deve ser combatido são os excessos e o síndico deve aplicar as sanções previstas no Regulamento Interno do Condomínio.
E em relação aos animais em áreas comuns, há obrigações dos tutores, como levar o pet no colo ou com coleira e/ou focinheira?
Márcio Spimpolo – O síndico, deve regrar, através de uma assembleia específica, o tráfego dos animais nas áreas comuns, bem como sobre o eventual uso de focinheira e coleira. Não se pode proibir, mas pode-se regrar.
O morador que facilitar acesso a um criminoso pode ser penalizado?
Márcio Spimpolo – Sim, na medida dos danos que forem causados, inclusive na esfera penal.
Vazamentos entre apartamentos. Qual é a responsabilidade do condomínio nesses casos?
Márcio Spimpolo – Se o vazamento for proveniente das prumadas comuns, a responsabilidade é total do condomínio. Doutro lado, se ficar constatado que o vazamento é oriundo de uma unidade, ela será a responsável.
Se não há acordo sobre o vazamento, o síndico pode intervir?
Márcio Spimpolo – O síndico deve ser alguém com capacidade de boa comunicação e mediação, sempre. É preciso lembrar que ele é o gestor daquela coletividade, e, mesmo que o problema seja apenas entre unidades, a questão pode reverberar ao ponto de causar problemas na gestão.
Só com educação e bom senso é possível resolver conflitos?
Márcio Spimpolo: Sim, se todas as partes estiverem dispostas a isso. Em condomínios, o egoísmo e o individualismo não têm lugar.