Adriana Dorazi – especial para o Tribuna Ribeirão
A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou em setembro uma instrução normativa que regulamenta a atualização do valor de bens imóveis de acordo com o mercado para pessoas físicas e jurídicas. Os contribuintes têm até 16 de dezembro deste ano para optar pela atualização.
Quem fizer a opção terá que pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas. Será necessário apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.
Pessoas físicas que escolherem a atualização do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%. Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam até 34%, a depender do regime de tributação.
Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.
Também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também poderão ser atualizados desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens.
Detalhes da mudança
Ana Lúcia Picão, da Casa do Contabilista de Ribeirão Preto, explica que essa opção é vantajosa para os contribuintes que pretendem alienar os bens imóveis em médio e longo prazo, pois irão pagar menos imposto.
“Quem tem o imóvel com valor defasado no Imposto de Renda e quer atualizar precisa aproveitar essa oportunidade com imposto reduzido. Mas é preciso estar atento, pois a mudança é definitiva e beneficia quem vai manter o bem a longo prazo. Ou seja, por um período somente será possível vender o imóvel pagando a diferença para a tarifa sem o desconto. Quem vender nos primeiros 36 meses não abatera o valor pago de atualização”, explica.
Também é preciso comprovar o valor de mercado com laudos de avaliação técnica. É mais relevante em um cenário de aquecimento do mercado imobiliário, com frequentes valorizações de propriedades. Essa mudança promete impactar diretamente as declarações de milhões de brasileiros nos próximos anos, especialmente aqueles que possuem imóveis antigos ou que passaram por significativa valorização.
O ganho de capital é a diferença entre o valor de compra do imóvel e o valor da venda. Exemplo: se o proprietário comprou um imóvel por R$ 100 mil e depois vendeu por R$ 300 mil, o ganho de capital foi de R$ 200 mil. Pelas regras tradicionais, a atualização do valor do imóvel é feita somente no momento da venda.
Pelas regras tradicionais, as alíquotas variam de 15% a 22,5% para as pessoas físicas, dependendo do valor do imóvel. Veja abaixo:
– 15% para imóveis de até R$ 5 milhões;
– 17,5% para imóveis acima de R$ 5 milhões, e de até R$ 10 milhões;
– 20% para imóveis acima de R$ 10 milhões, até R$ 30 milhões;
– 22,5% para imóveis com valor acima de R$ 30 milhões.
Confira vantagens e desvantagem do reajuste
– Vantagens:
Redução da Tributação: Para pessoas físicas, a tributação sobre a diferença entre o valor original de aquisição e o valor atualizado é de apenas 4%. Para pessoas jurídicas, a tributação é de 6% de IRPJ e 4% de CSLL.
Atualização Patrimonial: Atualizar o valor do imóvel pode refletir melhor o valor real de mercado, o que pode ser vantajoso para fins de balanço patrimonial e avaliação de ativos.
Planejamento de Venda: Se você planeja vender o imóvel a longo prazo (mais de 15 anos), a atualização pode resultar em uma economia significativa de impostos sobre o ganho de capital.
– Desvantagens:
Custo Inicial: Há um custo imediato de 4% sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor atualizado para pessoas físicas, e 6% de IRPJ mais 4% de CSLL para pessoas jurídicas.
Restrição de Venda: Se o imóvel for vendido em até 36 meses após a atualização, não será permitido abater o valor pago na atualização no cálculo do ganho de capital, tornando o imposto pago um custo desnecessário.
Impostos Proporcionais: Caso o imóvel seja vendido antes de 15 anos, será necessário apurar o ganho de capital proporcional e pagar os impostos incidentes sobre esse ganho.