No ano passado, Ribeirão Preto registrou a transferência – nos cartórios de imóveis da cidade – de uma média diária de 77 casas e apartamentos. O total registrado foi de 19.182 imóveis e resultou na arrecadação pelo município de R$ 139.133.635,38 com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Já este ano, somente no mês de janeiro, foram registradas a transferência de 1.335 imóveis, o que dá uma média diária de 63 imóveis e uma arrecadação de R$ 11.465.442,87.
Em Ribeirão Preto, em toda transação de compra de um imóvel, o comprador paga 2% de imposto calculado sobre o valor venal dos imóveis. A alíquota do imposto é de competência municipal e pode variar de município para município.
Segundo especialistas em mercado imobiliário ouvidos pelo Tribuna Ribeirão o total de imóveis comercializados na cidade pode ter sido maior porque, em vários casos, o comprador faz o chamado “contrato de gaveta”, não registrando a transferência do bem em cartório no momento da aquisição.
Estima-se que 5% dos compradores não fazem a transferência imediata.
Mudança na alíquota
Uma decisão a ser tomada pelo Supremo Tribunal Federal (STF) relacionada ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis promete movimentar o mercado imobiliário. O tema deve ser discutido ainda em 2024 e vai tratar da base de cálculo para aplicação do imposto, que deve seguir o valor real de mercado do imóvel e não o valor venal, como é feito atualmente.
Ao comprar uma casa ou um apartamento é necessário pagar o ITBI, um valor que varia entre os municípios, mas que geralmente é de 2% a 3% do valor do imóvel. Atualmente as prefeituras utilizam o valor venal na avaliação de preço. Porém, muitas transações são realizadas com valores inferiores ao valor real, utilizando-se o valor venal, que na maioria das vezes encontra-se defasado em ralação à transação propriamente dita.
A mudança poderá beneficiar tanto o contribuinte, que saberia exatamente o valor a ser pago, quanto o administrador público, uma vez que haverá uma regra objetiva para o cálculo dos valores. Por outro lado, haveria uma majoração da base de cálculo, ou seja, representaria um aumento da carga tributária ao contribuinte.
De acordo com o advogado Raphael Medeiros Adada, o valor do ITBI estabelecido pelos municípios é muitas vezes excessivo e o STF pode trazer uma base de cálculo correta e uniforme para o imposto.
“A decisão do STF servirá para padronizar essas cobranças e não estar mais unida ao regime de oportunidade e conveniência do administrador público. Atualmente, como não se tem uma parametrização com a correta base de cálculo para computo do imposto, os compradores acabam por declarar valores inferiores ao negociado a fim de burlar o fisco”, afirma. Ele ressalta que o valor venal praticado pelos municípios é defasado e que a decisão do STF poderá trazer segurança jurídica.
Quando o imposto não precisa ser pago
– Na transferência de imóveis da União, Estados, Distrito Federal, Territórios e Municípios;
– Nas transmissões de templos religiosos de qualquer culto, desde que mantida essa destinação pelo comprador;
– Nas transmissões em que o contribuinte for partido político e sua fundação, entidade sindical de trabalhadores, instituição de educação e de assistência social sem fim lucrativo;
– Nas transmissões em que o contribuinte for autarquia e fundação, instituídas e mantidas pelo Poder Público, desde que o bem ou direito transmitido esteja vinculado às suas finalidades essenciais ou delas decorrentes;
– Nas transmissões em que o objeto for incorporado ao patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital e nas decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Arrecadação do ITBI em Ribeirão
2020 – R$ 108.211.203,36
2021 – R$ 141.401.525,42
2022: R$ 128.515.261,82
2023 – R$ 139.133.635,38
2024 – Janeiro – R$ 11.465.442,87