Estudo revela 22,42% de imóveis vazios no Centro

Pesquisa realizada no curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Ribeirão Preto (Unaerp) por meio do Programa de Iniciação Cien­tífica e com financiamento do Conselho Nacional de Desen­volvimento Científico e Tecno­lógico (CNPq) fez um Raio-X do Quadrilátero Central de Ri­beirão Preto, com ênfase para a vacância residencial da área. A região é formada pelos quar­teirões existentes entre as ave­nidas Nove de Julho, Indepen­dência, Francisco Junqueira e Jerônimo Gonçalves.

O estudo foi realizado entre agosto de 2020 e dezembro de 2021 pela estudante Deborah Elaine Kress Fagundes, atra­vés do Programa de Iniciação Científica com financiamento do CNPq e teve como orien­tadora a docente do curso e especialista em Planejamento Urbano, Rose Elaine Borges de Melo. Para a realização do tra­balho foram levantadas infor­mações in loco, dados do Ins­tituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), além de pesquisa juntos a imobiliárias da cidade.

Também foram analisadas as ações do poder público en­quanto agente regulador do es­paço urbano a partir de instru­mentos como o Plano Diretor de Ribeirão Preto e relatórios de projetos aprovados e alvarás de construção junto à Secreta­ria de Planejamento e Gestão Pública do município.

Segundo dados compi­lados a partir de números do censo do IBGE, a região Central da cidade possuía, na época de pesquisa, 8.412 do­micílios particulares de uso permanente. Deste total, 6.885 eram apartamentos, 1.377 ca­sas, 56 casas de vilas ou con­domínios e 91 com habitação em cômodo ou cortiço.

O estudo também revelou que 53,09% dos domicílios do Quadrilátero Central são pró­prios e quitados. O percentual é próximo da média das demais regiões da cidade, que corres­ponde a 55,61%. Entretanto, o índice de 2,99% de domicílios em quitação – financiados -, encontra-se bem abaixo da média das demais regiões, que corresponde a 13,96%. Este percentual, segundo as pes­quisadoras, demonstraria um desinteresse na aquisição de imóveis nesta região.

Já o índice de imóveis alugados – 40,56% – encon­tra-se muito acima da mé­dia das demais regiões, que é de 26,12%. Segundo o es­tudo, este índice demonstra que muitos proprietários de imóveis no local passaram a alugá-los, mudando-se para outras regiões da cidade.

Outro percentual que aju­daria a comprovar este com­portamento é a porcentagem de imóveis residenciais não ocupados: 22,42%. Nos demais setores do município a média é de 11,26%. No setor Norte o índice de não ocupação é de 6,64%, no Oeste 8,52%, no Leste 13,57% e no Sul 16,34%.

Vale destacar que no pe­ríodo pesquisado a Zona Sul estava em amplo processo de expansão conforme total de lo­teamentos aprovados pela pre­feitura para aquela região. Se­gundo a Secretaria Municipal de Planejamento, entre 2017 e 2020, a região Sul da cidade teve 5.347 pedidos de alvará contra 167 da região Central.

Imobiliárias
Levantamento feito junto a três grandes imobiliárias reve­lou também que, dos imóveis residenciais da região Cen­tral disponíveis no mercado imobiliário, 64,70% estavam à venda, o que correspondia a 11,92% dos domicílios existen­tes no local. Já 35,30% estavam disponíveis para a locação, o que correspondia a 6,49% dos domicílios da região Central.

Outra característica em relação ao tipo de imóveis residenciais da região diz res­peito ao tamanho deles. No local predomina unidades com três dormitórios e alto índice de unidades com vagas de garagem.

A pesquisa indicou tam­bém a necessidade de um le­vantamento dos edifícios da região, vazios, subutilizados ou abandonados destinados a atividades de comércio e pres­tação de serviços.

O resultado da pesquisa não foi encaminhado para nenhum órgão público, mas, está sendo apresentado em encontros científicos: como em Congressos do Instituto Brasileiro de Direito Urba­nístico, (IBDU) da Unaerp, além de ter sido publicado na Revista Científica Integrada daquela universidade.

Para a docente e orientado­ra Rose Elaine Borges de Melo existe uma série de ações públi­cas e privadas essenciais para a revitalização da área Central. Ela lista, por exemplo, projetos de valorização do patrimônio cultural e histórico – através da preservação de edifícios histó­ricos -, a revitalização das áreas públicas e a realização de even­tos culturais que propiciem a ocupação pelas pessoas, da­quele espaço.

“Também é preciso realizar pesquisas sobre o centro da ci­dade para entender a relação da população com o local. As­sim, junto com os moradores e usuários da área Central será possível reconhecer os pro­blemas como também as po­tencialidades. Quanto maior for a diversidade de uso e de atividades na região Central, maior será a diversidade de público, usuários e pessoas no local”, finaliza.

Estudo traçou as fases de desenvolvimento da cidade
Para evidenciar os motivos do vazio da região Central o estudo realizado no curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Ribeirão Preto (Unaerp) analisou também o processo de expansão urbana da cidade. A pesquisa detectou cinco fases de expansão.

Segundo o levantamento, a primeira expansão urbana da cidade ocorreu com a implantação da Companhia Mogiana de Estrada de Ferro no final do século XIX. A se­gunda expansão – entre 1900 e 1939 – foi caracterizada pela ocupação do Quadrilá­tero Central em direção ao setor Sul da cidade por uma população, majoritariamente, de média e alta renda, após a crise de 1929, pelo redirecio­namento dos investimentos no setor imobiliário.

Já a terceira expansão – 1940 a 1969 – foi marcada pela primeira verticalização do Centro da cidade. A quarta expansão – 1960 a 1989 – foi marcada pela legislação que introduziu o conceito de “Condomínio Fechado” e re­gulamentou a construção de edifícios altos no município.

Nesta fase foi estimulado o processo de verticalização no Quadrilátero Central e definidos novos corredores verticais, principalmente, nas regiões Sul, Sudeste e Sudoeste da cidade.

Por fim, a quinta expan­são – 1990 a 2010 – foi marcada por condomínios, principalmente na Zona Sul, que passaram a incluir funções de usos múltiplos com habitação, centros co­merciais e de prestação de serviços de pequeno, médio e grande porte para atender ao consumidor de média e alta renda.

Um padrão de ocupação induzida pela especulação imobiliária que, associada à falta de controle público sobre esse processo e às mudanças econômicas e tecnológicas, contribuíram para o esvaziamento da área Central, transformando-a em espaço obsoleto – edifí­cios vazios, subutilizados e abandonados – gerando o processo de vacância.

Patrimônios culturais abandonados
Além dos imóveis con­vencionais, a região Central de Ribeirão Preto enfrenta problemas para viabilizar a preservação e a restauração dos imóveis tombados pelo Conselho de Preservação do Patrimônio Histórico e Cul­tural (Conppac). Os exem­plos mais evidentes deste problema são o Palacete Al­bino de Camargo na rua Vis­conde de Inhaúma próximo ao Banco do Brasil, na rua Duque de Caixas, e o Hotel Brasil, localizado na avenida Jerônimo Gonçalves esquina com a rua General Osório, na região da Baixada.

Construído em 1921, o antigo Hotel Brasil foi tom­bado pelo Conppac em agos­to de 1991 e está desativado e abandonado há 30 anos. Atualmente, a estrutura apre­senta portas e janelas quebra­das, além do teto danificado. Desde a desativação do hotel foram realizadas várias ten­tativas para a ocupação do espaço. Entretanto, nenhuma delas deu resultado. A mais recente, aconteceu em 2010, quando a prefeitura de Ribei­rão Preto tentou realizar uma permuta com os proprietá­rios e instalar um centro cul­tural no local.

Colocado em leilão virtu­al na terça-feira, 16 de maio, o imóvel não teve nenhum interessado. Avaliado em R$ 9.235.540,20 o leilão foi de­terminado pela Vara da Fa­zenda Pública e Autarquias Estaduais da Comarca de Juiz de Fora, Minas Gerais. Tem como objetivo o pagamen­to de dívidas tributárias do Grupo Maurício Marcondes e da DrogaVida, pertencen­te ao empresário, falecido em 20 de fevereiro de 2016. Um novo leilão será realiza­do no dia 6 de junho, agora com lance mínimo de 60% do valor do imóvel. Ou seja, R$ 5.541.324,10.

Nova Lei do Uso do Solo pode ajudar na revitalização
Sancionada no dia 18 de abril, pelo prefeito de Ribeirão Preto, Duarte Nogueira (PSDB) a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo poderá ajudar na revi­talização do Centro da cidade. Isso porque, a lei dividirá a cida­de em 22 Unidades de Ocupação Planejada (UOPs) que servirão de instrumento para o governo e a sociedade civil discutirem o planejamento e o futuro de cada uma, a partir das peculiaridades e das características delas.

Em cada uma das Unidades de Ocupação Planejada será criado um Plano de Ação Regional (PAR). Ele identificará as áreas e as regiões subutilizadas e as com potencial de transformação que deverão ser realizadas por meio das regras estabelecidas pelo Plano Diretor do Município. Cada PAR realizará audiências públicas para definir o que a po­pulação de cada região deseja.

A futura lei também estabelece que o resultado das mudanças acordadas em cada região, nas audiências públicas, deverá ser encaminhado pelo Executivo para a Câmara Municipal por meio de projetos para serem transformados em lei.

A elaboração dos PAR terá que ser iniciada em até noventa dias após a sanção da lei e a previsão é que as primeiras regiões a re­ceberem o novo sistema serão a Central e a do Boulevard. Nestas duas regiões um dos temas que serão discutidos é a revitaliza­ção e a criação de um plano de incentivo para novas moradias, utilizando os imóveis atualmen­te desocupados.

Levantamento feito pela Secretaria Municipal de Pla­nejamento revela que existem 1.800 imóveis abandonados na cidade. O número é resultado de levantamento feito pelos técni­cos da pasta e das denúncias realizadas pela população no serviço de atendimento online da Secretaria.