André Lucirton Costa *
[email protected]
O Sumaré, Boulevard e 9 de julho são regiões tradicionais vem se deteriorando e perdendo valor comercial e imobiliário. Antes regiões pujantes, onde acontecia a vida social e cultural da cidade, ressentem de políticas específicas de valorização. Local urbano com toda infraestrutura e em abundância: energia, esgoto, estrutura de segurança, Internet, transporte coletivo, praças, equipamentos sociais, dentre outros, têm diminuído sua importância econômica e poderiam ser revitalizadas por meio da investimentos privados.
Com a finalização das reformas da avenida e a aquisição do imóvel que pertencia a Sociedade Recreativa e de Esporte pelo SESC, cria-se uma oportunidade de ocupação que pode irradiar positivamente para o Centro, Alto da Boa Vista, Vila Seixas e adjacências. Uma oportunidade de resolver problemas que vem se arrastando há décadas, com oportunidades de valorização de imóveis e terrenos nos entornos e retomar o respeito e a importância que essa região exerceu em gerações de ribeirão-pretanos.
Repensar a ocupação desses locais de uma forma integrada as atividades econômicas, passa pelo conceito da Zona Mista de Ocupação. Trata de um tipo de zoneamento urbano que permite a coexistência de diferentes usos do solo em uma mesma área, como residências, comércios e serviços. Esse tipo de zoneamento busca equilibrar desenvolvimento econômico e qualidade de vida. Na cidade de São Paulo pode-se observar vários bairros valorizadíssimos, como Moema, Perdizes, Itaim Bibi, Pinheiros, Vila Mariana, Vila Olímpia, Higienópolis, dentre outros com esse modelo. Com o serviço e comércio na vizinhança se economiza valioso tempo no transporte diário: as opções de saúde, esporte e recreação, entretenimento, as opções culturais e os serviços em gerais podem ser realizados andando.
O crescimento para periferias das cidades causa sérios problemas urbanísticos, ambientais e de infraestrutura. Impermeabilização do solo, falta de equipamentos sociais e de laser, transporte, coleta de resíduos, água. energia, Internet, dentre inúmeros outras necessidades de estrutura, criam custos diretos e sociais importantes e todos pagam, os impostos aumentam para cuidar e criar a estrutura espalhada. Os custos da economia e da iniciativa privada também aumentam, para mover os serviços, abastecimentos de produtos, para regiões cada vez mais distantes.
O Sumaré, bairro já preparado, com o adensamento populacional irá ganhar em valorização e movimentação econômica se forem feitas mudanças nas leis que permitam empreendimento verticais na região. Adaptações devem ser feitas, mas certamente mais baratas que toda a infraestrutura construída quando um imóvel de zona rural se transforma em loteamento ou condomínio: água, luz esgoto, calçada, praças, internet, equipamentos de saúde, ônibus etc.
Ainda há mecanismos para que os custos de eventuais arranjos sejam compartilhados entre a prefeitura e os empreendedores, como Outorga Onerosa do Direito de Construir(OODC), um instrumento jurídico-político adotado pelo Plano Diretor de Ribeirão Preto, pronto para uso. A ambiental WRI em seu site mostra a OODC ajuda a tornar as cidades mais justas e sustentáveis . Outorga significa o direito e onerosa o pagamento para se ter o direito de construir e comercializar equipamentos de moradia e comércio em determinadas regiões. Sítios virtuais especializados mostram critérios e técnicas para uso racional da Outorga Onerosa, instrumento que pode dar aos poderes reguladores meios de intervenção urbana e no espaço econômico. Com um instrumento desses pode-se melhorar, por exemplo, o abastecimento de água na região., com a criação de reservatórios que faltam em toda cidade.
Outro instrumento previsto pelo Estatuto das Cidades, uma Lei nacional que estabelece normas de ordenamento urbano e regulamenta o interesse social da propriedade, atende pelo nome de Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) Progressivo para imóveis fechados ou subutilizados. Instrumento que pode ajudar a melhorar a ocupação no centro. Imóvel desocupado, por problema jurídicos, de herança ou falta de interesse de uso, irradia depreciação aos vizinhos e subutiliza toda a estrutura urbana disponível. Um desperdício, uma desvalorização de mercado, dificuldade de atração de pessoas que afeta os serviços e produtos da região.
Várias entidades da sociedade civil, principalmente ligadas ao empreendedorismo e atividade econômica dessas regiões, têm debatido esse tema. Olhar para essa região só com a visão em investimentos estruturais (calçadas, segurança, circulação de veículos etc.), sem mexer em questões de organização social, reordenamento legal e políticas concretas e de ocupação não a tirará da inércia.
Medidas concretas e ousadas, mesmo que duras, serão necessárias, como a revisão de um Plano Diretor com mecanismos concretos para valorizar regiões já instaladas, como o Centro, Boulevard e adjacências, criação de agencias, com a participação da sociedade civil, para acompanhamento de ações e controle dos atos da administração pública, das outorgas e dos alvarás, leis que sejam efetivamente usadas e respeitadas e que permitam a ocupação social dos imóveis. Há muito espaço para um ambicioso e histórico projeto que possa servir de exemplo para todo o Brasil e que eternizará os empreendedores, os vereadores e o prefeito que ousarem a enfrentar esse problema.
* Diretor da FEARP/USP entre 2018 e 2022. Coordenador do MBA Administração da FEARP/USP
Verticalização do Sumaré
