Pesquisa realizada no curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Ribeirão Preto (Unaerp) por meio do Programa de Iniciação Científica e com financiamento do Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq) fez um Raio-X do Quadrilátero Central de Ribeirão Preto, com ênfase para a vacância residencial da área. A região é formada pelos quarteirões existentes entre as avenidas Nove de Julho, Independência, Francisco Junqueira e Jerônimo Gonçalves.
O estudo foi realizado entre agosto de 2020 e dezembro de 2021 pela estudante Deborah Elaine Kress Fagundes, através do Programa de Iniciação Científica com financiamento do CNPq e teve como orientadora a docente do curso e especialista em Planejamento Urbano, Rose Elaine Borges de Melo. Para a realização do trabalho foram levantadas informações in loco, dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), além de pesquisa juntos a imobiliárias da cidade.
Também foram analisadas as ações do poder público enquanto agente regulador do espaço urbano a partir de instrumentos como o Plano Diretor de Ribeirão Preto e relatórios de projetos aprovados e alvarás de construção junto à Secretaria de Planejamento e Gestão Pública do município.
Segundo dados compilados a partir de números do censo do IBGE, a região Central da cidade possuía, na época de pesquisa, 8.412 domicílios particulares de uso permanente. Deste total, 6.885 eram apartamentos, 1.377 casas, 56 casas de vilas ou condomínios e 91 com habitação em cômodo ou cortiço.
O estudo também revelou que 53,09% dos domicílios do Quadrilátero Central são próprios e quitados. O percentual é próximo da média das demais regiões da cidade, que corresponde a 55,61%. Entretanto, o índice de 2,99% de domicílios em quitação – financiados -, encontra-se bem abaixo da média das demais regiões, que corresponde a 13,96%. Este percentual, segundo as pesquisadoras, demonstraria um desinteresse na aquisição de imóveis nesta região.
Já o índice de imóveis alugados – 40,56% – encontra-se muito acima da média das demais regiões, que é de 26,12%. Segundo o estudo, este índice demonstra que muitos proprietários de imóveis no local passaram a alugá-los, mudando-se para outras regiões da cidade.
Outro percentual que ajudaria a comprovar este comportamento é a porcentagem de imóveis residenciais não ocupados: 22,42%. Nos demais setores do município a média é de 11,26%. No setor Norte o índice de não ocupação é de 6,64%, no Oeste 8,52%, no Leste 13,57% e no Sul 16,34%.
Vale destacar que no período pesquisado a Zona Sul estava em amplo processo de expansão conforme total de loteamentos aprovados pela prefeitura para aquela região. Segundo a Secretaria Municipal de Planejamento, entre 2017 e 2020, a região Sul da cidade teve 5.347 pedidos de alvará contra 167 da região Central.
Imobiliárias
Levantamento feito junto a três grandes imobiliárias revelou também que, dos imóveis residenciais da região Central disponíveis no mercado imobiliário, 64,70% estavam à venda, o que correspondia a 11,92% dos domicílios existentes no local. Já 35,30% estavam disponíveis para a locação, o que correspondia a 6,49% dos domicílios da região Central.
Outra característica em relação ao tipo de imóveis residenciais da região diz respeito ao tamanho deles. No local predomina unidades com três dormitórios e alto índice de unidades com vagas de garagem.
A pesquisa indicou também a necessidade de um levantamento dos edifícios da região, vazios, subutilizados ou abandonados destinados a atividades de comércio e prestação de serviços.
O resultado da pesquisa não foi encaminhado para nenhum órgão público, mas, está sendo apresentado em encontros científicos: como em Congressos do Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico, (IBDU) da Unaerp, além de ter sido publicado na Revista Científica Integrada daquela universidade.
Para a docente e orientadora Rose Elaine Borges de Melo existe uma série de ações públicas e privadas essenciais para a revitalização da área Central. Ela lista, por exemplo, projetos de valorização do patrimônio cultural e histórico – através da preservação de edifícios históricos -, a revitalização das áreas públicas e a realização de eventos culturais que propiciem a ocupação pelas pessoas, daquele espaço.
“Também é preciso realizar pesquisas sobre o centro da cidade para entender a relação da população com o local. Assim, junto com os moradores e usuários da área Central será possível reconhecer os problemas como também as potencialidades. Quanto maior for a diversidade de uso e de atividades na região Central, maior será a diversidade de público, usuários e pessoas no local”, finaliza.
Estudo traçou as fases de desenvolvimento da cidade
Para evidenciar os motivos do vazio da região Central o estudo realizado no curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Ribeirão Preto (Unaerp) analisou também o processo de expansão urbana da cidade. A pesquisa detectou cinco fases de expansão.
Segundo o levantamento, a primeira expansão urbana da cidade ocorreu com a implantação da Companhia Mogiana de Estrada de Ferro no final do século XIX. A segunda expansão – entre 1900 e 1939 – foi caracterizada pela ocupação do Quadrilátero Central em direção ao setor Sul da cidade por uma população, majoritariamente, de média e alta renda, após a crise de 1929, pelo redirecionamento dos investimentos no setor imobiliário.
Já a terceira expansão – 1940 a 1969 – foi marcada pela primeira verticalização do Centro da cidade. A quarta expansão – 1960 a 1989 – foi marcada pela legislação que introduziu o conceito de “Condomínio Fechado” e regulamentou a construção de edifícios altos no município.
Nesta fase foi estimulado o processo de verticalização no Quadrilátero Central e definidos novos corredores verticais, principalmente, nas regiões Sul, Sudeste e Sudoeste da cidade.
Por fim, a quinta expansão – 1990 a 2010 – foi marcada por condomínios, principalmente na Zona Sul, que passaram a incluir funções de usos múltiplos com habitação, centros comerciais e de prestação de serviços de pequeno, médio e grande porte para atender ao consumidor de média e alta renda.
Um padrão de ocupação induzida pela especulação imobiliária que, associada à falta de controle público sobre esse processo e às mudanças econômicas e tecnológicas, contribuíram para o esvaziamento da área Central, transformando-a em espaço obsoleto – edifícios vazios, subutilizados e abandonados – gerando o processo de vacância.
Patrimônios culturais abandonados
Além dos imóveis convencionais, a região Central de Ribeirão Preto enfrenta problemas para viabilizar a preservação e a restauração dos imóveis tombados pelo Conselho de Preservação do Patrimônio Histórico e Cultural (Conppac). Os exemplos mais evidentes deste problema são o Palacete Albino de Camargo na rua Visconde de Inhaúma próximo ao Banco do Brasil, na rua Duque de Caixas, e o Hotel Brasil, localizado na avenida Jerônimo Gonçalves esquina com a rua General Osório, na região da Baixada.
Construído em 1921, o antigo Hotel Brasil foi tombado pelo Conppac em agosto de 1991 e está desativado e abandonado há 30 anos. Atualmente, a estrutura apresenta portas e janelas quebradas, além do teto danificado. Desde a desativação do hotel foram realizadas várias tentativas para a ocupação do espaço. Entretanto, nenhuma delas deu resultado. A mais recente, aconteceu em 2010, quando a prefeitura de Ribeirão Preto tentou realizar uma permuta com os proprietários e instalar um centro cultural no local.
Colocado em leilão virtual na terça-feira, 16 de maio, o imóvel não teve nenhum interessado. Avaliado em R$ 9.235.540,20 o leilão foi determinado pela Vara da Fazenda Pública e Autarquias Estaduais da Comarca de Juiz de Fora, Minas Gerais. Tem como objetivo o pagamento de dívidas tributárias do Grupo Maurício Marcondes e da DrogaVida, pertencente ao empresário, falecido em 20 de fevereiro de 2016. Um novo leilão será realizado no dia 6 de junho, agora com lance mínimo de 60% do valor do imóvel. Ou seja, R$ 5.541.324,10.
Nova Lei do Uso do Solo pode ajudar na revitalização
Sancionada no dia 18 de abril, pelo prefeito de Ribeirão Preto, Duarte Nogueira (PSDB) a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo poderá ajudar na revitalização do Centro da cidade. Isso porque, a lei dividirá a cidade em 22 Unidades de Ocupação Planejada (UOPs) que servirão de instrumento para o governo e a sociedade civil discutirem o planejamento e o futuro de cada uma, a partir das peculiaridades e das características delas.
Em cada uma das Unidades de Ocupação Planejada será criado um Plano de Ação Regional (PAR). Ele identificará as áreas e as regiões subutilizadas e as com potencial de transformação que deverão ser realizadas por meio das regras estabelecidas pelo Plano Diretor do Município. Cada PAR realizará audiências públicas para definir o que a população de cada região deseja.
A futura lei também estabelece que o resultado das mudanças acordadas em cada região, nas audiências públicas, deverá ser encaminhado pelo Executivo para a Câmara Municipal por meio de projetos para serem transformados em lei.
A elaboração dos PAR terá que ser iniciada em até noventa dias após a sanção da lei e a previsão é que as primeiras regiões a receberem o novo sistema serão a Central e a do Boulevard. Nestas duas regiões um dos temas que serão discutidos é a revitalização e a criação de um plano de incentivo para novas moradias, utilizando os imóveis atualmente desocupados.
Levantamento feito pela Secretaria Municipal de Planejamento revela que existem 1.800 imóveis abandonados na cidade. O número é resultado de levantamento feito pelos técnicos da pasta e das denúncias realizadas pela população no serviço de atendimento online da Secretaria.