Como ficam os condomínios com áreas de lazer?

Nas últimas décadas os residenciais em condomínios fechados se tornaram verda­deiros clubes com extensa área de lazer agregando pisci­nas, quadras esportivas, aca­demias, salas de ginásticas, jogos e beleza e até cinemas. Com as medidas restritivas e decretos oficiais por conta da pandemia do novo coro­navírus (covid-19), muitos condomínios fecharam suas áreas de lazer para evitar a propagação da doença. Mas alguns mantiveram tais áreas abertas. Com isso, o que se vê na prática é uma “guerra” en­tre os que querem a abertura, os que querem a manutenção do fechamento e os síndicos que tentam administrar a cri­se interna.

Adalberto Luque é síndico em um condomínio com cer­ca de 200 moradores e muitas áreas de lazer: quadra polies­portiva, horta comunitária, playground, piscina, salão de jogos, churrasqueira e salão de festas, além das garagens. Ele diz que tem seguido as orientações jurídicas da ad­ministradora do condomínio, apesar de ter recebido uma grande pressão por parte de alguns moradores.

“Sei que é algo muito con­troverso, mas procuro manter essas determinações. Isso, in­clusive, causou uma revolta por parte de um grupo de morado­res, que exige o direito a utilizar a academia, justamente um dos itens mais comentados pelo alto risco de contágio”, revela.

Apesar dos decretos serem destinados às áreas públicas, Luque diz que a recomenda­ção em fechar é para evitar problemas futuros, além da transmissão da doença. “Pri­meiro o síndico pode ser res­ponsabilizado criminalmente por não cumprir determina­ções dos governos estadual e municipal a este respeito. Se­gundo, o condomínio pode ser responsabilizado na esfe­ra cível a indenizar eventuais queixosos”.

Segundo ele, os moradores criaram um grupo de What­sApp e tentaram lhe pressio­nar. “A maioria dos mora­dores apenas se posicionou. Mas alguns poucos, dois ou três, chegaram a ser hostis. Acusaram de tomar medidas arbitrárias, de inventar leis inexistentes. E tudo o que fiz sempre foi feito com consulta jurídica. No mais, as leis que imperam no condomínio são elaboradas pelos próprios moradores – não em relação à covid-19, mas em relação ao cotidiano do prédio. Apenas faço cumprir”.

O síndico afirma que não pode tomar uma atitude exi­gida pelos moradores que vai implicar em problemas legais a sua pessoa. “Inclusive, na minha resposta aos morado­res, solicitei que, caso achem viável, que recorram à Justiça e consigam uma liminar, pois isso me isenta de qualquer problema. Não sei se irão ten­tar a liminar”, finaliza.

Pesquisa entre moradores
Júlio Roveda é sindico em um condomínio residen­cial vertical com 14 torres em área de 90 mil m2, com uma extensa reserva de área verde. São diversas áreas de lazer e festas. Tudo fechado na pandemia. Assim como Luque, Roveda foi procurado por moradores para abertura das áreas comuns.

“Os pedidos de abertu­ras de áreas, são de diversas formas, amigos pedindo por favor, e-mail tentando um embasamento técnico, com recomendações de órgãos de classe, com decretos dúbios e contrários nas esferas mu­nicipal, estadual e federal, entre outros”. Apesar dos pe­didos, os espaços continuam fechados.

“As maiores cobranças são pelas aberturas de academia, quadras e piscinas. A do salão de festas, o pessoal esta mais conformado. Veja que eu não fechei os Playground, e nem pista de caminhadas, pois se tivesse fechado ai a cobrança seria bem maior”, salienta.

Roveda diz que para a to­mada de decisão de abertura e fechamento, sempre pede um parecer jurídico, sobe a situação, decretos e boletins, e conversa com Conselho Fiscal e Tesoureiro, antes da tomada de decisões.

Uma pesquisa foi realizada no condomínio que contou com a participação de 36,9% dos apartamentos. O resul­tado foi expressivo entre os participantes e a grande maio­ria decidiu pela continuidade do fechamento. Na pesquisa, as perguntas foram específi­cas por área, como, piscinas, quiosques, quadras e campos.

Especialista recomenda: síndico tem que assumir papel de gestor
Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário, professor e coordena­dor da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP), Márcio Spimpolo, tanto em Ribeirão Preto como no estado de São Paulo não há nenhum decreto que fale especifica­mente sobre como os condomínios devem organizar a sua vida interna diante das questões que envolvem a pandemia.

Spimpolo reconhece que alguns síndi­cos têm fechado as áreas comuns, outros síndicos preferem não fechar e ainda outros preferem escalonar o uso dessas áreas com base na opinião obtida por enquetes dentro do condomínio.

Afinal, o que o síndico deveria realmente fazer?
O especialista salienta que no dia 12 de junho passado entrou em vigor uma lei transitória (Lei nº 14010/20) e no seu artigo 12 autorizou expressamente o síndico a fazer assembleias virtuais. “Diante disso, é de suma importância – até para que o síndico não fique com as responsabilidades advindas de decisões unilaterais – que ele faça uma consulta formal aos moradores sobre o que aquela micro-comunidade deseja para o seu condomínio”.

O advogado ressalta ser importante que neste momento o síndico assuma o papel de gestor e faça um planejamento, apre­sentando aos condôminos numa assem­bleia convocada para essa finalidade. “Tal planejamento deve ser baseado nos dados oficiais e atualizados obtidos para a nos­sa localidade sobre a pandemia covid-19, levando-se em conta as particularidades do condomínio. Nem sempre é prudente fazer o mesmo planejamento para condomínios com características diferentes. Por isso, pode ser que em alguns condomínios seja recomen­dável utilizar com restrições algumas áreas comuns e em outros, não. A forma de apre­sentação da questão para os moradores tem muita relevância nesse momento. Por isso, a melhor saída é uma comunicação regular com todos e tomar decisões baseadas na maioria da coletividade”, finaliza.